S partnerjem sva imela v najemu stanovanje. Podpisana je bila pogodba za nedoločen čas, lastnica pa naju ni hotela prijaviti, da ne bi plačevala davka. Nisva imela druge izbire, ker sva nujno potrebovala stanovanje. Najemnino in stroške sva plačevala redno. Plačala sva tudi varščino. Vsak mesec sva tudi preplačala stroške, kar je razvidno iz mailov, ki mi jih je vsak mesec pošiljala za obračun stroškov. V avgustu sem ji poslala sms sporočilo, da nekaj ni vredu z električnem bojlerjem in da nimava tople vode. Ker ni ukrepala, je sredi septembra bojler eksplodiral. Na srečo nisva bila poškodovana. Ob popravilu škode so ugotovili, da stanovanje ni bilo ozemljeno in primerno za bivanje. Takrat nisva zahtevala nobene povrnitve najemnine za skoraj mesec dni brez vode. Konec septembra sva se odločila, da odideva iz stanovanja. Partner je lastnico o tem obvestil preko telefona in se je strinjala. Sama sem ji tudi poslala mail in jo hkrati pozvala k vračilu varščine in preplačanih stroškov. Pritrdila mi je, da bomo vse rešili. Najemnino in tekoče stroške sva plačala za cel oktober, v soboto, 20. oktobra 2012, pa sta prišla lastnica in njen partner ter od mojega partnerja zahtevala ključe stanovanja ter mu povedala, da varščine in preplačil ne bosta vrnila, ker je stanovanje treba prebeliti, saj smrdi po cigaretih. V pogodbi ni nikjer pisalo, da se v stanovanju ne sme kaditi, niti nama nista nikoli tega prepovedala, zato menim, da nista upravičena do skoraj 800 evrov odškodnine. Stanovanje je v skupni izmeri 32 kvadratnih metrov. Za prebelit pa naj bi bil samo dnevni prostor. Pozvala sem jo, naj mi vrne varščino, preplačane stroške ter del najemnine za ta mesec, saj je ključe zahtevala že 20. 10. 2012. Je to prav, kaj lahko še storim?

V vašem vprašanju ste izpostavili več spornih točk, ki se množično dogajajo. Najprej kar se tiče plačevanja davkov. Najemodajalec je dolžan prijaviti najemnika in najemnina je tudi obdavčena. V veliki večini primerov prihaja do oddajanja stanovanja ''na črno'', kar je davčni prekršek najemodajalca (in ne najemnika, saj ta ni dolžan plačevati davka). V kolikor najemnik želi, da najemodajalec prijavi najemno pogodbo in tega najemodajlec ne stori, lahko sproži prijavo davčni inšpekciji. Do tega pa pogosto ne prihaja, ker je tudi v intersu samih najemnikov čim nižja najemnina, kajti najemodajalci davčno breme ''prevalijo'' na najemnika in je najemnina ustrezno višja. V primeru spora med najemnikom in najemodajalcem do tovrstnih prijav zato pride najpogosteje.

Kar se težav glede bojlerja in tople vode tiče, menim, da gre za dolžnost najemodajalca do vzdrževanja stvari. Dandanes je normalno in običajno, da mora imeti stanovanje za bivanje med drugim tudi toplo vodo, razen če je v najemni pogodbi izrecno določeno, da tega stanovanje ne zagotavlja.

Skladno z določbo 589. člena Obligacijskega zakonika je dolžnost najemodajalca, da mora najeto stvar redno vzdrževati in jo zato po potrebi tudi popravljati. V kolikor tega ne stori, lahko najemnik sam stori in če karkoli iz tega naslova plača, lahko zahteva povrnitev stroškov od najemodajalca. Izjema velja za stroške drobnih popravil, ki jih povzroča običajna raba stvari (npr. obrabljena žarnica luči ipd.). Ti gredo v breme najemnika.

O vseh potrebnih popravilih pa mora najemnik nujno predhodno obvestiti najemodajalca.

Če je raba stvari zaradi neopravljenih popravil onemogočena za daljši čas, lahko najemnik tudi predčasno odstopi od pogodbe. V takih primerih je zato najbolje takoj obvestiti najemodajalca o okvari, od njega zahtevati popravilo ter mu postaviti določen rok ter ga opozoriti, da se bo popravilo, v kolikor tega ne bo storil sam, izvršilo na njegove stroške. V kolikor ne povrne stroškov, se znesek pobota od naslednje najemnine, ki se ustrezno zniža za plačane stroške.

Glede spora okoli kajenja pa je ključno, da se kakršnakoli prepoved kajenja vnese v najemno pogodbo ali v hišni red. Kajenje ni po nobenem zakonu prepovedano v lastnem stanovanju, kar velja tudi v najetem. Najbolje je to dilemo že takoj razrešiti in vprašati najemodajalca, če ima kakšen zadržek, če se kadi v stanovanju. V kolikor ga nima, potem ne more ničesar zahtevati od vas, saj gre za normalno obrabo stvari, kar pokrije že najemnina.

Kot škoda, ki jo je najemnik dolžan poplačati, velja le dejanje, ki je protipravno. Kar pomeni, da če kajenje ni prepovedano po sami najemni pogodbi ali pa ne gre za dejanje namenjeno izključno povzročanju škode, ne more biti pravno priznana škoda, ampak pač nevšečnost, ki jo mora sam najemodajalec kriti kot ''obrabo'' stvari.

Tudi sicer sem mnenja, da bi moral lastnik, če bi redno pregledoval najeto stanovanje, že predhodno opozoriti na pretirani smrad, ne pa da ''čaka'' na konec najemnega razmerja kot nekakšno ''kazen''. V kolikor ste najemnino že v celoti plačali, pa lahko zahtevate vrnitev varščine s tožbo do najemodajalca.

Več sorodnih vsebin:

Gradbinec zahteva višji znesek. Je do tega upravičen?"

"Kako do preživnine?"

"Vrgli so me iz stanovanja. Kaj zdaj?"