Vprašanje naše bralke: "Živim v stanovanju v najemu, imam sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, najemodajalec pa je na mojo grozo sam zamenjal ključavnico, moje stvari pa zaklenil, do njih ne morem. Kaj lahko storim?"

Odgovor: V takih primerih ljudje najpogosteje kličejo policijo, nato pa razočarani ugotovijo, da policisti nič ne ukrenejo, češ, da niso pristojni. To deloma drži. Policist bo vašo prijavo obravnaval, ukrepal pa v smislu, da bi šel do stanovanja in vam vrnil posest najetega stanovanja, najverjetneje ne bo.

V primeru, ko najemodajalec vzame pravico v svoje roke, da vam mimo pravne poti onemogoči vstop v najeto stanovanje, gre lahko tudi za kaznivo dejanje samovoljnosti, kar pomeni, da morajo policisti primer vseeno obravnavati, pod pogojem, da se odločite policiji podati predlog za pregon oziroma kazensko ovadbo. Obravnava pomeni, da bodo zbrali obvestila ter podali primer tožilstvu. Najemodajalec se bo za to nekega dne moral zagovarjati na sodišču in bo lahko obsojen v kazenskem postopku. Poudariti pa velja, da v zgoraj opisanem primeru ne gre za učinkovito rešitev za najemnika, ki si želi takoj v najeto stanovanje.

Ravnanje najemodajalca je vsekakor napačno. Gre za klasičen primer, ko se lahko vloži tožba na motenje posesti, saj je najemodajalec enostransko spremenil zadnjo mirno posest. V tem primeru je povsem nepomembno, ali je najemodajalec upravičen na podlagi pogodbe, da od vas zahteva izpraznitev (na primer, če se ne plačuje najemnine ali če je potekla doba najema). Sodišče bo v takem primeru obravnavalo zadnje posestno stanje in ugotavljalo, kdo je motil posest drugega.

Težava je v tem, da do pravnomočne sodbe v najboljšem primeru ne bo prišlo prej kot v nekaj mesecih. V takih primerih se lahko takoj vloži na pristojnem sodišču tudi predlog za začasno odredbo, vendar pa tudi v tem primeru mine nekaj dni oziroma tednov, da pride do željenega učinka. Še zmeraj pa ostane problem, kako takoj do svojih stvari oziroma stanovanja.

Za takojšnjo (dovoljeno) rešitev daje zakonodaja posamezniku v takih primerih pravico do samopomoči, ko nekdo krši vašo pravico, vendar pa mora biti samopomoč takojšnja in nujna. V zgoraj opisanem primeru imate pravico, da enostavno menjate ključavnico, najemodajalec pa bi v primeru, da bi vas tožil, izgubil, ker je on prvi kršil zadnjo mirno posest, vi pa ste s samopomočjo le vrnili stvari v prvotno stanje. Seveda svetujemo, da se zavarujete s primernimi dokazili, da je šlo za dovoljeno samopomoč: slike zamenjane ključavnice, priče, ovadba policiji, da je bila ključavnica zamenjana, sporočila najemnodajalcu ipd.

Kako pa se lahko najemodajalec zaščiti pred najemniki, ki mu ne plačujejo najemnine ali ne izpraznijo stanovanja ob dogovorjenem času, skladno s pogodbo?

Zgornji primer nazorno prikazuje, kako naj najemodajalec ne bi ravnal. Najemodajalec mora preko sodišča zahtevati izpraznitev stanovanja, saj v primeru, če najemnik ne izprazni stanovanja prostovoljno, najemodajalec ne sme vzeti pravice v svoje roke in zamenjati ključavnice, ker tvega tožbo za motenje posesti s strani najemnika.

Najemodajalec si naredi največjo uslugo, če se že v fazi sklenitve pogodbe zavaruje, tako da natančno definira pravice in dolžnosti najemnika, na primer tako, da se odloči za najemno razmerje za določen čas, ki se lahko podaljšuje. V tem primeru lahko, če dobi najemnika, ki se izkaže za slabega, enostavno ne podaljša najemne pogodbe. V primeru, da stranki na vsak način želita najem za nedoločen čas, pa mora najemodajalec paziti, da določi, da se lahko najemna pogodba odpove brez utemeljenega razloga, pri čemer mora določiti čas odpovednega roka (na primer 30 do 60 dni), saj je v nasprotnem primeru potrebno dokazovati utemeljenost odpovedi najemne pogodbe.

Svetujem tudi, da se določi dolžnost, da je najemnik dolžan prevzemati pisanja v nabiralniku najetega stanovanja, saj so pogosto primeri, da odpovedi najemne pogodbe ni možno vročiti, ker se ji najemnik enostavno izmika tako, da ne dviga pošiljk.

Če najemnik ne plačuje nejemnine, ga je potrebno na to nemudoma opomniti. Če tudi po opominu ne poravna najemnine, se najemna pogodba lahko odpove, najemnik pa je dolžan izprazniti stanovanje po poteku tega roka. Seveda pa je vsem jasno, da se dogaja, da najemnik tega ne stori. Kaj pa v takem primeru? Zelo koristno je že v pogodbi sporazumno določiti uporabnino, ravno za primer, če najemnik ne izprazni stanovanja pravočasno. To pomeni, da bo najemodajalec prejel vsaj nekakšno zadoščenje za neupravičeno uporabo svojega stanovanja, pri čemer je višina uporabnine že določena po pogodbi in je ne bo potrebno dokazovati.

Za največjo možno zaščito najemodajalca pa je morda še najboljše, da se najemna pogodba sklene v neposredno izvršljivem notarskem zapisu, ki vam ga lahko sestavi notar. Tako bo rezultat, torej izpraznitev stanovanja, najhitreje dosežen. Če najemnik ne bo izpraznil stanovanja pravočasno, bo šel namreč najemodajalec takoj v izvršbo. To pa pomeni, da bo izvršitelj na podlagi odredbe sodišča izpraznil stanovanje.