"Težava se kaže zlasti na primarnem trgu, kjer se večina kupoprodajnih pogodb ali pogodb o rezervaciji sklene že med procesom gradnje. To pomeni, da se v evidenco trga nepremičnin vnašajo podatki o cenah, ki segajo celo do treh let nazaj, kar ne odraža natančne slike aktualnega stanja v lanskem letu. Dodatna ovira na območju Obale je omejena ponudba novogradenj," odgovarjajo na Geodetski upravi RS (GURS) na vprašanje, za koliko so se podražile nove družinske hiše in nova stanovanja ter za koliko rabljene hiše in rabljena stanovanja na območju Kopra, Izole, Pirana in Ankarana.

Lani je bilo na Obali prodanih 453 stanovanj, od tega 15 na primarnem trgu, in 150 stanovanjskih hiš, od tega ena na primarnem trgu.

Lokalna analitična območja (LAO)

Stanovanja na območju starega mestnega jedra v Kopru, na območju Markovca, Semedele, Olma in Šalare (LAO Koper) predstavljajo skoraj tri četrtine stanovanjskega fonda. Cene stanovanj v starem delu mesta se približujejo vrednostim stanovanj v novejših delih, ker se kupujejo predvsem za oddajo turistom in počitniške namene.

Najvišje so cene stanovanj in zazidljivih zemljišč na območju Pirana in Portoroža (LAO Piran, Portorož). Največ je eno- in dvostanovanjskih hiš, na območju Lucije prevladujejo bloki, se pa v zadnjem času gradi več dvojčkov in manjših vila blokov.

V Izoli (LAO Izola) več kot tri četrtine stanovanjskega fonda predstavljajo stanovanja v večstanovanjskih stavbah. Vendar se cene, zaradi kupcev iz notranjosti Slovenije in tujcev, v zadnjih letih približujejo tistim v Piranu in Portorožu.

Ankaran

Tudi v Ankaranu (LAO Ankaran) večino stanovanjskega fonda predstavljajo stanovanja v večstanovanjskih stavbah. "Zaradi nenaklonjenosti občinskih oblasti večjim novogradnjam, so zadnjo večstanovanjsko stavbo na tem območju zgradili leta 2009. Tudi na tem območju, zaradi obmorske lege, vrednosti stanovanjskih nepremičnin stalno rastejo, na kar ne vpliva niti neposredna bližina Luke Koper," ugotavljajo pri Geodetski upravi.

LAO Sečovlje, Malija, Korte, Šared, Strunjan in Gažon je hribovito zaledje s sto in več let starimi hišami ter hišami, raztresenimi po vaseh, ki so bile zgrajene v sedemdesetih in osemdesetih letih. Na območju LAO Hrvatini, Škofije in Prade prevladujejo samostojne hiše, ki so bile najprej zgoščene po vaseh, v zadnjih letih pa se je gradnja tu močno razširila, tako da ponekod ni več ločnice med vasmi.

Škofije

"Območje postaja predmestje Kopra in je tudi infrastrukturno dobro povezano z mestom. Zaradi pretežno južne lege in gričevnate pokrajine ponuja pogled na morje in nudi dobro osončenje tudi pozimi, kar za druge dele obalnega območja ne moremo reči, razen za Ankaran. Prednost je tudi hiter dostop do avtoceste. Vse naštete ugodnosti lokacije pa v zadnjem času dvigujejo tudi vrednost nepremičnin na tem območju," poudarjajo.

Vedno več domačinov se iz Kopra seli na območje LAO Vanganel, Marezige. Povpraševanje je veliko, stare vasi se širijo z novogradnjami in vse bolj postaja predmestje Kopra. Ker ni pogleda na morje, pa območje za kupce od drugod ni tako zanimivo, zato so vrednosti stanovanjskih nepremičnin tukaj nižje kot drugod na obali.

Koper

Prodaja stanovanj je v petih letih upadla za 40 odstotkov

Lani je bilo na območju Obale evidentiranih 41.000 stanovanjskih enot, 23.000 stanovanj v večstanovanjskih stavbah in 18.000 hiš. Stanovanja na Obali predstavljajo sedem odstotkov slovenskega fonda stanovanj, hiše tri odstotke.

Od leta 2019 je prodaja stanovanj na Obali upadla za dobrih 40 odstotkov. Število prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je po oceni Geodetske uprave lani zmanjšalo za 25 odstotkov v primerjavi z letom 2022 in je bilo v primerjavi z letom 2021 manjše za 31 odstotkov. Število prodaj hiš se je lani zmanjšalo za 12 odstotkov v primerjavi z letom prej, v primerjavi z letom 2021 pa za 22 odstotkov.

GURS: Vsa nova stanovanja so rezervirana še pred gradnjo

Lani so na Obali zgradili le 100 novih stanovanjskih enot, povpraševanje pa je zelo veliko. "Praktično vse nove stanovanjske enote, ki pridejo na trg, so že rezervirane še pred pričetkom gradnje oz. v času gradnje," izpostavljajo pri Geodetski upravi. Trenutno se gradi nekaj večjih stanovanjskih projektov v Kopru in nekaj manjših v Izoli, skupaj 500 stanovanjskih enot. Napovedana je gradnja še 1000 novih stanovanjskih enot.

Dejansko pa primankuje zemljišč za gradnjo. Povpraševanje po njih je veliko, a se je prodaja lani zmanjšala za 30 odstotkov, v primerjavi z letom 2022, v primerjavi z letom 2021 pa za 40 odstotkov.

Piran

Bližina Luke Koper jih ne moti, najdražja stanovanja se prodajajo v Ankaranu

Do leta 2017 so bile cene stanovanj in hiš najvišje na Obali, potem pa je primat prevzela Ljubljana. V zadnjih treh letih se je Obala ponovno približala ravnem cen v prestolnici, kar pomeni, da bi lahko že letos ponovno prevzela primat, ocenjujejo pri Geodetski upravi.

Srednja cena rabljenega stanovanja je lani na Obali znašala 3.900 evrov za kvadratni meter in je bila v primerjavi z letom 2022 višja za 200 evrov. V povprečju so se že drugo leto zapored najdražja stanovanja prodala na območju Ankarana, cene so bile od 3.300 do 5.000 evrov za kvadratni meter. Sledi Izola, kjer so se cene gibale od 3.500 do 4.700 evrov za kvadratni meter. Najnižje cene so bile v povprečju dosežene na območju Hrvatinov, Škofij in Prad, od 2.400 do 4.400 evrov za kvadratni meter.

Izola

Najdražjo garsonjero so prodali v Kopru, najdražjo hišo v Piranu

Največ prodaj so lani zabeležili v Kopru, cene so se gibale od 3.300 do 4.400 evrov za kvadratni meter. V Kopru je bila prodana tudi najdražja garsonjera v velikosti 26 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1950, po ceni 8.500 evrov za kvadratni meter. Na območju Kopra je bila sklenjena tudi najvišja pogodbena cena, in sicer 465.000 evrov za 14 let staro stanovanje, veliko 120 kvadratnih metrov, s teraso in dvema parkirnima prostoroma v garaži.

Srednja cena hiše na Obali je lani znašala 300.000 evrov. Polovica hiš se je lani prodala v razponu cen od 220.000 do 500.000 evrov. Najdražje so bile hiše na območju Pirana in Portoroža, večinoma so se prodale po ceni od 500.000 do 950.000 evrov. Najdražja hiša je bila prodana lani v Piranu za 1,6 milijona evrov. Zgrajena je bila leta 1969, s teraso in 300 kvadratnimi metri bivalnih prostorov, ki stoji na 1100 kvadratnih metrov velikem zemljišču.

Sečovlje

Tudi hiš so prodali največ v Kopru - najmanjših in z najmanjšim zemljiščem

Najnižje so bile cene hiš na območju Hrvatinov, Škofij in Prad, kjer so znašale od 180.000 do 280.000 evrov. Največ prodanih hiš je bilo na območju Kopra, kjer so se prodale najstarejše in po površini najmanjše hiše z najmanjšim pripadajočim zemljiščem. Cene so bile od 230.000 do 340.000 evrov.

Najdražje zazidljivo zemljišče so lani prodali na priobalnem območju Pirana. 1300 kvadratnih metrov veliko zemljišče za nadomestno gradnjo je bilo bilo prodano za 1,3 milijona evrov.

Rekordna rast cen na območju Obale je bila leta 2022, ko so cene stanovanj zrasle za 19 odstotkov in cene hiš za 15 odstotkov. Lani so se stanovanja in hiše podražili še za osem odstotkov. Tako kot v drugih večjih slovenskih mestih so tudi cene stanovanj na Obali zrasle bolj kot cene hiš, od leta 2018 za 54 odstotkov (cene hiš za 44 odstotkov).