Gospodarska družba, lastnica gostinskega lokala je le-tega oddala v najem drugi gospodarski družbi. Zanima jo, ali lahko predčasno odpove najemno pogodbo.

V prvi vrsti je treba ugotoviti, ali gre za najemno pogodbo za določen ali nedoločen čas, pri čemer je treba poleg same pogodbe (torej dogovora strank) upoštevati tudi določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki ureja najemna razmerja poslovnih prostorov.

ZPSPP glede prenehanja najemnega razmerja določa, da lahko najemna pogodba vsak čas sporazumno preneha. Najemna pogodba pa preneha tudi, če preneha predmet najema ali če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora. Najemna pogodba se lahko sklene za nedoločen ali določen čas, pri čemer slednja preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena, najemna pogodba za nedoločen čas pa se lahko odpove, vendar mora biti odpoved sodna. Odpovedi najemne pogodbe za določen čas ZPSPP ne ureja oz. ne predvideva, kar pomeni, da lahko udeleženci svobodno urejajo svoja obligacijska razmerja ter da zakon ne prepoveduje sklenitve dogovora o predčasnem prenehanju najemnega razmerja sklenjenega za določen čas.

V kolikor je bila torej v konkretnem primeru sklenjena najemna pogodba za določen čas, je tako treba ugotoviti, ali sama najemna pogodba vsebuje določilo o (predčasni) odpovedi najemnega razmerja in posledični dopustnosti le-tega. Ker mora biti najemna pogodba za poslovne prostore obvezno sklenjena v pisni obliki, je tudi v smeri ugotavljanja namena in prave volje strank odločilno prav to, kaj sta stranki v listini (pogodbi) zapisali. V kolikor je v najemni pogodbi za določen čas tudi pogodbeno določilo, ki govori o odpovednem roku, lahko tako logično sklepamo, da se lahko to nanaša samo na predčasno odpoved najemnega razmerja. V tem primeru je treba upoštevati zgolj odpovedni rok in lahko stranka pogodbo pred potekom pogodbe odpove. V primeru, da je bila najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, je situacija nekoliko drugačna, saj ZPSPP določa, da najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, vendar se mora odpovedati sodno, kar pomeni, da lahko najemna pogodba preneha le na podlagi sodne odločbe, v kateri sodišče odloči, da se najemno razmerje odpoveduje.

V primeru odpovedi pogodbe za nedoločen čas je določen odpovedni rok, ki ne sme biti krajši kot eno leto.

 Ste se znašli v zagati, ste v sporu ali dilemi, ne veste, kako ravnati in na koga se obrniti? Pošljite nam vprašanje z opisom svojih težav na odvetniksvetuje@regional.si! V primeru, da svojega vprašanja ne želite deliti z javnostjo, je odvetnica Alenka Majerič dosegljiva na telefonski številki 031 259 707.