Po objavljenih podatkih državnega statističnega urada so se cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin, torej rabljenih stanovanj in hiš skupaj, na ravni celotne Slovenije v drugem četrtletju v primerjavi s prejšnjim četrtletjem v povprečju zvišale za 4,7 odstotka; cene rabljenih stanovanj za pet odstotkov, cene rabljenih družinskih hiš pa za 4,2 odstotka.

Cene rabljenih stanovanj so se najbolj izrazito, za 5,4 odstotka, zvišale v Ljubljani. Sledile so cene rabljenih stanovanj v preostali Sloveniji (4,1-odstoten dvig cen) in rabljenih stanovanj v Mariboru (za 3,9 odstotka). Kako pa je s cenami nepremičnin na Obali?

Kot uvodoma pojasnjuje Daniel Lovšin, cene v izhodiščnem letu 2011 še niso dosegle dna po gospodarski krizi leta 2008: "V letu 2011 so bile cene nekoliko nižje, saj se je že poznal vpliv finančne krize, tako da so bile povprečne vrednosti stanovanj na Obali takrat med 2.200 in 2.800 evrov na kvadratni meter, spust je bil vsekakor nad 10 odstotki napram letu 2008, odvisno od lokacije. Cene hiš so se spustile tudi za 10–20 odstotkov, saj jih je bilo zaradi višje cene kar težje prodati."

Na območju piranske občine so se cene stanovanj leta 2008 gibalne okvirno okrog 3.000 do 3.500 evrov na kvadratni meter, novogradnje pa do 5.500 evrov na kvadratni meter, v Kopru in okolici pa preko 2.500–2.600 evrov/m². "Cene so tako od leta 2008 padale kar dobrih pet do šest let, vse do leta 2013–2014, ko so se ustalile in pričele ponovno rasti. Takrat smo občutili padce cen nepremičnin tudi za dobrih 40 odstotkov napram letu 2008."

Daniel Lovšin

Lovšin navaja, da v letu 2018 cene stanovanjskih nepremičnin na Obali niso uspele doseči rekordnih cen izpred krize leta 2008, bile so od sedem do dvajset odstotkov pod cenami izpred krize, a vendar so se pričele dvigati od konca leta 2018 vse do konca leta 2019. "Delovalo je, da bo v letu 2020 prišlo do korekcije cen navzdol, vendar pa je 'koronakriza' premešala karte. V začetku 2020 se sicer cene niso višale, tudi na račun omejenega poslovanja zaradi zaprtja. Nato pa smo že po poletju 2020 opazili rast cen, še največja rast pa je bila od letošnje pomladi 2021. Predvsem na račun pomanjkanja ustrezne ponudbe, večjega povpraševanja kot posledica večje likvidnosti in ugodnih kreditov. Stranke so se namesto plačevanja ležarin njihove prihranke raje odločile investirati v nepremičnine," navaja.

"Cene stanovanj, rabljenih in potrebnih obnove, se danes realno gibajo že med 2.800–3.200 evrov/m², cene prenovljenih rabljenih nepremičnin pa se gibljejo že proti 3.600–4.000 evrov/m²," kot pojasnjuje Lovšin, pa so cene že presegle kupno moč lokalnega prebivalstva, še vedno pa so atraktivne za vikend stanovanja ali kot naložba.

Trend rasti cen nepremičnin na Obali

Kot ponazarja na primeru dvosobnega neprenovljenega 55 m² stanovanja, je bila cena zanj v letih 2013–2014 okvirno 110.000 do 115.000 evrov, "danes pa ga boste težko kupili izpod 170.000 evrov. Trisobna prenovljena stanovanja ste lahko še konec leta 2018 kupili za okvirno 160.000 do 180.000 evrov (odvisno od lokacije na Obali), danes pa se prodajajo čez 200.000 evrov, vse tja do 250.000 evrov."

"Povprečna vrednost prodanih stanovanjskih hiš na območju Kopra je bila tako leta 2008 preko 250.000 evrov, v letu 2011 dobrih 200.000 evrov, v letu 2014 nekaj pod 180.000 evrov. Nato pa je strmo rasla. Če ponazorimo bolj plastno, povprečna vrstna hiša v Luciji je takrat, ko so bile cene najnižje, dosegala okvirno vrednost 220.000 do 240.000 evrov, danes pa se cene takšnih hiš gibljejo preko 300.000 evrov, vse tja do 350.000 evrov," nam je še pojasnil Lovšin.  

Realen dvig cen novogradenj je težko oceniti, navaja, saj se na Obali šele obetajo novi nepremičninski projekti v letu 2023. "Zadnje novogradnje so bile prodane v Kopru in Izoli, vendar pred par leti, ko so bile cene predvsem napram rabljenim stanovanjem še cenovno ugodne. Še v Izoli so se takrat prodajala stanovanja izpod 2.000 evrov/m². Seveda tudi pomanjkanje novogradenj povzroča takšne dvige rabljenim stanovanjem."

Trenutno je za trajno bivanje največ povpraševanja po dvosobnih in trisobnih stanovanjih, kot vikend stanovanja pa so primerna predvsem manjša enosobna ali dvosobna. "Seveda pa je največ povpraševanja po garsonjerah, čeprav znajo imeti te najvišjo ceno na kvadratni meter, vendar so zaradi manjše velikosti cenovno dostopne. Več povpraševanja pa je tudi po vrstnih hišah, v vrednosti tja do 300.000 evrov," odgovarja Lovšin. Največ povpraševanja je, glede na pomanjkanje novogradenj, po rabljenih nepremičninah, a kot pravi, imajo kupci raje prenovljene nepremičnine, ker imajo tako manj dela s prenovami.

Podeželje ali središča obalnih mest?

"V času korone so tudi naše stranke več povpraševale po nepremičninah na podeželju, predvsem je vrt pomenil določeno mero svobode v časih popolnega zaprtja. Seveda pa je potrebno poudariti, da primanjkuje ustreznih hiš na podeželju, njihove cene pa so tudi bolj ugodne od cen hiš v središčih, kot je Portorož ali druge boljše lokacije na Obali (Jagodje, Semedela idr.)," odgovarja Lovšin. Bolj privlačne so mirne soseske, zaradi same infrastrukture, bližine trgovin, zdravnika, pošte, banke in avtobusnih povezav, pa tudi središča mest.

"Vsekakor povpraševanje presega ponudbo, zato je posledično takšen dvig cen," je še povedal.

V kateri občini so nepremičnine najdražje?

"Če je še leta 2008 krepko po cenah nepremičnin prednjačila piranska občina, za njo Izola in nato Koper, opažamo, da so se cene vse do danes kar nekako poenotile. Koper je sicer še vedno nekoliko cenejši napram Luciji in Izoli in Ankaranu. Verjamem, da je dvig cen na določenih območjih oziroma občinah posledica izboljšanja infrastrukture in življenja v le-teh. Žal so nekatere občine pridno vlagale v razvoj, nekatere pa že leta premalo investirajo v občanom prijazna okolja," odgovarja Lovšin. 

Kakšne so napovedi za prihodnost; bodo cene nepremičnin še rasle?

"V kolikor bo pomanjkanje takšno, kot je danes, bo težko pričakovati padec, čeprav ne pričakujem več tako strme rasti kot v dobrem letu, saj se trg zaradi previsokih cen že malce ohlaja. Cene nepremičnin so namreč že presegle kupno moč lokalnega prebivalstva," je poudaril Lovšin.

Kot navaja, so po njegovem mnenju tako mladim, kakor tudi mladim družinam, "cene nepremičnin praktično že nedostopne. In to povzroča selitve v druge kraje. Tudi obalne občine bi lahko s skrbnim in hitrejšim prostorskih načrtovanjem prispevale oziroma omogočile hitrejšo stanovanjsko gradnjo tako stanovanjskih sosesk kot tudi strnjenih naselij vrstnih hiš, ki bi pritegnile marsikaterega kupca."

"Težko je napovedovati prihodnost, vsekakor pa se že nekaj časa pričakuje obrat navzdol," je zaključil.