"Priprava novega stanovanjskega zakona, v okviru katerega so predvideni ukrepi za vzpostavitev pogojev za gradnjo javnih najemnih stanovanj ter spremembe pri upravljanju večstanovanjskih stavb, je primarna aktivnost ministrstva za okolje in prostor na področju reševanja stanovanjske problematike. Osnutek bo v javno obravnavo posredovan predvidoma jeseni letos," so STA povedali na ministrstvu.

Javno obravnavo so lani napovedovali za začetek letošnjega leta, a so nato prednost dobile spremembe lani prenovljene gradbeno-prostorske zakonodaje.

Stroškovna najemnina

Glavni ukrep novega stanovanjskega zakona po navedbah ministrstva predstavlja sprememba neprofitne najemnine v stroškovno. "Neprofitna najemnina je zaradi nerevalorizacije točke za določitev vrednosti stanovanja že leta prenizka in ne dosega ravni stroškovne najemnine, ki bi stanovanjskim skladom omogočala vsaj ohranitev obsega fonda javnih najemnih stanovanj," pravi ministrstvo.

Novi sistem - v katerem bodo predvidoma sedanji sistem neprofitne najemnine in subvencij zamenjal s sistemom stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka - naj bi tako skladom zagotovil dovolj sredstev za vzdrževanje fonda stanovanj.

Stroškovna najemnina bo višja od sedanje neprofitne, za kritje razlike pa bodo socialno ogroženi najemniki prejeli stanovanjski dodatek oz. subvencijo. "Zakonsko predvideno subvencioniranje najemnin bo zagotavljalo, da razlika med obstoječo neprofitno najemnino in bodočo stroškovno najemnino ne bo šla v breme socialno ogroženih najemnikov. Predvidevamo, da se bo obseg proračunskih sredstev, namenjenih subvencioniranju najemnin, posledično sorazmerno povečal," pravi ministrstvo.

Koliko več sredstev bo potrebnih, še ni znano. Glede na izračune, ki jih je ministrstvo predstavilo na lanskem nepremičninskem posvetu v Portorožu, bi bilo po ocenah za lani k okoli 20 milijonom evrov obstoječih subvencij dodati še okoli 21 milijonov evrov.

Z državnim jamstvom do stanovanjskega posojila tudi prekarci

Dajanje jamstev bankam za obveznosti iz kreditov fizičnih oseb, ki prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, že ureja zakon o jamstveni shemi RS za fizične osebe, stanovanjski zakon pa bo predvidoma uvedel možnost državnega jamstva za stanovanjska posojila tudi tistim, ki zaradi oblike zaposlitve oz. višine dohodka ne morejo samostojno najeti posojila - na primer mladi, mlade družine in prekarno zaposleni.

Vlogo poroka bo prevzel Stanovanjski sklad RS, ki bo v primeru upravičenčeve nezmožnosti odplačevanja kredita prevzel odplačevanje dolga in lastništvo nad stanovanjem, pri čemer pa bo upravičencu omogočil nadaljnje bivanje v stanovanju - v najemnem razmerju s stroškovno najemnino za nedoločen čas. Po prenehanju najemnega razmerja bo sklad stanovanje vključil v svoj fond javnih najemnih stanovanj.

Ministrstvo še pravi, da bodo za pridobivanje lastniških stanovanj za mlade družine v sodelovanju z republiškim skladom in občinskimi stanovanjskimi skladi preverili tudi možnosti oblikovanja ponudb za postopni odkup javnega najemnega stanovanja, pri čemer bodo skladi zavezani, da vsako prodano stanovanje nadomestijo z novim javnim najemnim stanovanjem.

Javna služba za najemniško upravljanje

Predvidena je ustanovitev javne službe za najemniško upravljanje, ki bo imela vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. "Lastnike bo razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov, s čimer se bodo za oddajo stanovanj lahko odločili tudi tisti, ki imajo sedaj zadržke, posledično pa bo prišlo do zapolnitve praznih zasebnih stanovanj," menijo na ministrstvu.

Tovrstno javno službo predvideva nacionalni stanovanjski program 2015-2020, kjer je predvideno, da bo delovala v okviru Stanovanjskega sklada RS, lastnike stanovanj pa bi k vključitvi v shemo spodbujali z davčnimi olajšavami.

Za gradnjo stanovanj višje zadolževanje stanovanjskih skladov

Zakon bo predvidoma republiškemu in občinskim stanovanjskim skladom omogočil višjo stopnjo zadolževanja, "s čimer se bo skladom zagotovilo zadostna sredstva za začetne investicije v pridobivanje novih javnih najemnih stanovanj".

Podrobnosti na ministrstvu zaenkrat ne razkrivajo, ker so določbe posameznih členov še v usklajevanju. Dodatno zadolževanje skladov je sicer omogočila že novela stanovanjskega zakona, sprejeta maja 2017, in sicer se lahko republiški stanovanjski sklad poleg zadolžitve v višini 10 odstotkov namenskega premoženja sklada, kar je določal prejšnji zakon, zadolži še za 20 odstotkov vrednosti tega premoženja, občinski skladi pa se lahko pri republiškem skladu zadolžijo v višini 10 odstotkov svojega namenskega premoženja.

Spremembe pri upravljanju večstanovanjskih stavb

Novi zakon bo prinesel tudi spremembe glede upravljanja večstanovanjskih stavb. Kot so povedali na ministrstvu, se bodo spremembe nanašale na višino potrebnih soglasij za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, vzpostavitev enotnega javnega registra upravnikov, ki bo konstitutiven, določitev časovnega mandata za upravnika večstanovanjskih stavb, večji nadzor nad razpolaganjem s sredstvi rezervnega sklada in razširitev pristojnosti stanovanjske inšpekcije.

Določbe o upravljanju bodo veljale tudi v dvostanovanjskih stavbah, stavbah z oskrbovanimi stanovanji in v vseh stavbah z vzpostavljeno dejansko etažno lastnino, pri čemer bo zakon definiral pojem dejanske etažne lastnine, pravijo na ministrstvu.

Konkretneje o novostih ne govorijo. Ministrstvo je na lanskem nepremičninskem posvetu v Portorožu med drugim povedalo, da razmišljajo o predlogih, da bi pogodba med etažnimi lastniki in upravnikom veljala pet let, da bi moral upravnik za vsako stavbo, ki jo upravlja, odpreti ločen fiduciarni račun za rezervni sklad in da se obratovalni stroški ne bi več delili po številu oseb, ampak po površini in številu posameznih delov.

Glede soglasij so takrat med drugim napovedali, da bi bilo za najemanje posojil iz rezervnega sklada še naprej potrebno 100-odstotno soglasje etažnih lastnikov, da za opravljanje mirne dejavnosti v delu stanovanja ne bi bilo potrebno soglasje drugih etažnih lastnikov, za opravljanje moteče, hrupne dejavnosti v delu stanovanja pa 75-odstotno soglasje.

Medtem ko je sedaj za izboljšave (npr. vgraditev novih naprav ali instalacij) potrebno 75-odstotno soglasje lastnikov, bi glede na takratne napovedi ministrstva po novem to sodilo pod redno upravljanje in bi bilo potrebno 50-odstotno soglasje. Pri tem bi v primeru enega lastnika z več kot 50-odstotnim deležem manjšinskim lastnikom omogočili sodno varstvo.